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如何提升社区商业地产资产价值?

如何提升社区商业地产资产价值?

·2018-08-27 10:08:49 浏览量:413
摘要:如何提升社区商业地产资产价值?

近年来,中国商业地产在突进中野蛮生长,呈现了非理性的发展趋势,在这一境况下,社区型商业地产成为开发商抢夺的新高地,商业地产资产证券化也以光速进入人们的眼球。那么社区商业地产该如何提升自身资产价值?记者在2016年中国商业地产年度“展·招汇”暨高峰论坛举行之际,独家专访了哥伦布商业经营管理有限公司董事长孙旭东,看看这位资深的第三方运营专家会给我们带来怎样的独家观点。

社区商业运营新道:体验消费成大势

商业地产经历了十年的高速发展,目前已经到达了相当庞大的规模,据统计,2015年全国开业的购物中心就超过400个,严重的过剩危机使得大型商场租金增长,收益却不明显,于是越来越多的商家开始将目光转向社区商业,而社区商业该如何盈利如何运营也随之成为众人关注的焦点。

作为社区商业地产运营的行家,孙旭东有着自己独到的见解,他认为社区商业地产的盈利模式可分为三种,一种是整体销售,一种是持有型,还有一种是租售结合型,现今全国百分之七八十的商业地产选择租售结合型的盈利模式。而提高社区商业地产盈利的方式无非是两个,一是增加一次性出售的销售价格,二是提升每年的租金,二者的提升都离不开项目的良好运营。

随着消费观念的改变,现代都市人在逛购物中心时,要的不仅仅是“买买买”的快感,更多的还是寻找一种不同于工作的生活体验,所以提升体验感已经成了时下各大商场提高竞争力的关键点之一。当提及体验式运营时,孙旭东侃侃而谈,他认为做好体验式消费需要做到以下四点:

一、品类众多的消费便利性。购物中心不同于百货,不同于其他商业业态最大的特点就是品类的聚集度,这也是购物中心战胜百货的原因。

二、商品和服务的品质体验。品类定义下来之后,每一个品类当中,品质非常重要,所以商业项目能不能在聚集的品类当中整合品质比较好的资源,是评价购物中心盈利能力重要的标准之一。

三、消费氛围的环境体验。为客户提供体验的能力强,项目的价值自然就高。因为如今顾客消费时,不仅商品要好,购物中心颜值要好,购物心情也要舒畅。

四、“顾客参与感”的情感体验。情感的体验讲起来容易,做起来难,这当中最核心的就是参与感的体验,一定要让顾客参与到商业中间,有的商场通过线上、线下的活动提升顾客体验,甚至有的商场通过顾客参与投资来加强顾客体验感。

资本永远不会高位出手 商业估值是关键

在我国商业地产存量高叠加互联网电商冲击实体商业的背景下,盘活存量优质商业资产,已成为商业地产开发及运营企业共同面临的急切需求。商业物业资产证券化的实践、探索与创新也随之成为了行业瞩目的焦点。

哥伦布如今也开始加大和基金公司的合作,但孙旭东表示今年上半年开始,这一行业的脚步已经被打乱,原因在于整个行业的价格上升过快。他称:“资本永远不会在高位出手,但无论是高位还是低位,开发商都需要把‘猪崽’卖出去,变成现金收回来。”

那么资本是如何进行商业物业估值?孙旭东进一步解释道,商业物业估值等于回报年限乘上年租金。所以项目要提高估值无非就是两个因素,一个是每年的租金回报,一个是回报年限,要争取把回报年限往上拉,其核心就是流动性管理。且流动性从项目一开始就要设计,因为到后期制约过多,往往难以完成这一步。

除此之外,开发商想要顺利卖出“猪崽”,了解基金公司的需求也十分重要。基金公司在收购资产时注重以下三点:第一个是资产是否属于独立公司;第二个是项目所在地的城市级别,一般省会城市以下基本不考虑;第三个是项目阶段,土地阶段和即将开业的阶段是基金公司最感兴趣的。

以岁月沉淀 坚守工匠精神

哥伦布商业2011年开始由开发商转型为第三方运营服务商,历经五年多的发展,取得了丰硕的成果,实践研究出广受赞誉的“哥伦布模式”,成为行业中的翘楚。但哥伦布的转型之路走得并不容易,孙旭东坦言,哥伦布最初转型是因为单纯做商业地产拿地难度极大,才不得已转战品牌服务输出。

所谓“隔行如隔山”,人是如此,企业更是如此,哥伦布在转型过程中遇到诸多困难,孙旭东表示:“从开发商到第三方运营商,转型最难的是企业文化。开发商所需要的人才要有较强的冒险精神、创新精神和承受风险能力。但第三方运营是一个比较传统的行业,需要的是对市场敏锐的分析判断能力和系统的执行能力。”哥伦布在企业文化的转型上下足了功夫,多年的文化积累也成了哥伦布屹立在行业中的强大支撑力。

在采访中,孙旭东多次提到“工匠精神”,他认为与重资产的大刀阔斧不同,轻资产要以工匠姿态在行业中慢慢沉淀才能成为最后赢家。而经历过岁月洗礼的哥伦布就是在逐步的积累中,建立了他人难以超越的三大核心竞争力:一个是商业策划能力,包括商业建筑规划,商业定位和招商规划;第二是连锁化的营运实施能力,因为再好的策划都离不开连锁化的落地能力去贯彻落实;第三是商家资源整合的能力。

也正是坚持做行业中的“工匠”,哥伦布日渐成熟,近两年来,除了华东以外,哥伦布把市场扩展到了郑州、武汉、南昌、长沙等中部城市,未来哥伦布将把核心放在商业运营上,保持每年新增五个管理项目的速度,深耕华东和华中地区。此外,在商业地产资产证券化大热的当下,哥伦布还与九鼎基金进行了紧密合作,以期真正解决行业内资产经营问题和资产退出机制问题。


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